Выкуп по 159-ФЗ: апелляция отменила взыскание с города убытков

Дело № А40-254656/2024 · постановление Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-27658/2026 от 1 октября 2026 г. · резолютивная часть объявлена 21 сентября 2026 г.

Арендатор выкупил у Москвы помещение по цене, которую определил суд, и потребовал возместить арендную плату за время преддоговорного спора. Первая инстанция взыскала всё. Апелляция отменила решение в части убытков: департамент сроков не нарушил, отчёт оценщика не оспорен, а расхождение в оценках само по себе противоправности не образует.

Что было до суда

ООО «Имя» арендовало у города нежилое помещение по договору аренды от 17 апреля 2000 года № 01-00638/00. 8 июня 2022 года общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за государственной услугой по возмездному отчуждению арендованного имущества — выкупу по Закону № 159-ФЗ; в заявлении речь шла о недвижимом имуществе в Староконюшенном переулке в Москве.

2 августа 2022 года департамент направил проект договора купли-продажи по цене из отчёта об оценке, подготовленного Центром оценки «Аверс». 9 августа общество вручило подписанный проект с протоколом разногласий, 18 августа департамент протокол отклонил, и разногласия ушли в суд — дело № А40-191684/22. По тексту постановления, решение Арбитражного суда города Москвы по тому делу принято 27 октября 2023 года, постановлением апелляции от 15 декабря 2023 года решение было изменено и по итогам судебного акта заключён договор купли-продажи; 31 октября 2024 года определением Верховного Суда постановление апелляции отменено, дело направлено на новое рассмотрение, а судебный акт повторно вступил в силу 11 марта 2025 года.

25 апреля 2025 года стороны подписали договор купли-продажи № 59-11076. Цена объекта — 15 693 448 руб. по заключению судебной экспертизы, выполненному ООО «МСВ Консалт».

Отдельно отметим нестыковку в тексте акта: при пересказе выводов первой инстанции разница между ценой департамента и ценой, установленной судом, названа суммой 16 467 552 000 руб. и «более 40 %», а ниже — «почти на 30 %». С указанной там же ценой объекта 15 693 448 руб. эти цифры не согласуются; какая величина имелась в виду, из текста постановления не следует.

Чего требовали стороны

Общество просило взыскать с департамента неосновательное обогащение, проценты по статье 395 ГК РФ, в том числе по день фактической оплаты, и убытки (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ).

По словам истца, 18 августа 2022 года — дата, с которой департамент отказал в заключении договора, и с этого момента арендные платежи стали для общества убытками. Сумма убытков заявлена в размере 1 146 653,52 руб.; в тексте постановления в её обоснование перечислены государственная пошлина 73 000 руб. и платежи, внесённые обществом по договору купли-продажи в 2024–2025 годах. Как именно из перечисленных сумм складывается итог, из акта не следует.

Неосновательное обогащение общество считало так: решением по делу № А40-234141/22 за ним признано право на имущественную поддержку в виде льготной ставки аренды (4 750 руб. за 1 кв. м в год на 2021 год, 5 000 руб. — на 2022 год, 5 500 руб. — на 2023 год), а платило оно по рыночной. По делу № А40-124222/23 установлено, что с января 2021 года по 15 декабря 2023 года по рыночной ставке внесено 4 422 886,11 руб. По льготной ставке за 2021–2022 годы, как указано в акте, следовало заплатить 1 934 314,49 руб. Разница — 2 488 571,75 руб.

Здесь цифры акта между собой не сходятся: названные в нём суммы по льготной ставке за 2021 и 2022 годы — 1 163 750 руб. и 1 225 000 руб. — в сумме дают не 1 934 314,49 руб.; разность же 4 422 886,11 и 1 934 314,49 руб. составляет 2 488 571,62 руб., а не 2 488 571,75 руб. Обе инстанции оперируют последней величиной.

Департамент в апелляционной жалобе доказанность неосновательного обогащения оспаривал и просил в иске отказать полностью.

Как решали суды

По ленте дела в нашей базе дальнейшее обжалование не прослеживается.

Что сказала апелляция

Переплата по аренде устояла

Коллегия согласилась с первой инстанцией: факт внесения платежей по рыночной ставке подтверждён вступившим в силу решением по делу № А40-124222/23, право на льготную ставку признано, переплата правомерно квалифицирована как неосновательное обогащение по статье 1102 ГК РФ. Департамент не представил сведений о том, что переплата зачтена за периоды после 18 августа 2022 года, а истец заявлений о зачёте по статье 410 ГК РФ не делал.

Проценты: двойной счёт

Момент, с которого начисляются проценты, апелляция привязала к вступлению в силу решения по делу о льготной ставке — 1 апреля 2024 года:

Твёрдую сумму процентов — 1 413 521,71 руб. — суд признал рассчитанной верно, отметив, что она исчислена по 31 марта 2026 года. Но первая инстанция присудила ещё и проценты по день оплаты с 1 января 2026 года, то есть «допущено двойное взыскание». Открытые проценты начисляются с 1 апреля 2026 года.

Убытков нет

Здесь апелляция с первой инстанцией разошлась. Департамент оценку заказал, решение об условиях приватизации принял, проект договора направил:

Цену из отчёта оценщика орган менять не вправе, отчёт общество не оспаривало, а уполномоченная организация подтвердила его соответствие Закону № 135-ФЗ. Поэтому иной результат судебной экспертизы противоправности не образует:

Итоговый вывод коллегии:

Связанные позиции

• Пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 — бремя доказывания по делам о возмещении убытков.
• Пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 — доказывание иной причины возникновения убытков.
• Постановления Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 г. № 15-П и от 11 июля 2017 г. № 20-П — о предполагаемой достоверности оценки.
• Статья 3 и часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ; статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ; статьи 15, 16, 1069, 1102, 1107, 395, 445 ГК РФ.

Что делать

Арендатору, который выкупает помещение у города:

• Если цена в проекте договора кажется завышенной, оспаривайте достоверность величины рыночной стоимости в порядке статьи 13 Закона № 135-ФЗ, а не только спорьте о цене в преддоговорном иске: в этом деле отчёт не был оспорен, и это стало одним из решающих обстоятельств.
• Фиксируйте нарушения сроков, установленных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (два месяца на оценку, две недели на решение об условиях приватизации, десять дней на направление договора). Без нарушения сроков или уклонения органа убытки доказать трудно.
• Рассчитывайте, что арендную плату за время преддоговорного спора придётся вносить: освобождения от неё закон не предусматривает.
• Если претендуете на льготную ставку аренды, добивайтесь её признания как можно раньше: переплата возвращается, но проценты апелляция начислила только с даты вступления в силу судебного акта о льготе.

Органу, выступающему продавцом:

• Сохраняйте доказательства соблюдения каждого срока и экспертное заключение на отчёт об оценке — именно они сняли требование об убытках.
• Проверяйте расчёт процентов истца на пересечение периодов: двойное взыскание за один и тот же период суд исправляет и в апелляции.

Карточка дела

Статья подготовлена по тексту постановления; цитаты приведены дословно. Материал носит информационный характер.

Материал носит информационно-справочный характер и не является юридической консультацией.