Решение по делу № 2-1611/2026

Свердловский районный суд <адрес> в составе судьи ФИО2 , при секретаре ФИО3 , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации <адрес> о признании права на самовольно реконструированный объект недвижимости,

Установил

ФИО1 обратилась с вышеуказанным иском в суд, просила сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом общей площадью 127,7 кв.м с кадастровым номером № , расположенный по адресу: <адрес> ; признать право собственности ФИО1 на квартиру площадью 72,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>

Требования мотивированы тем, что истец является собственником <адрес> общей площадью 53,5 кв.м с кадастровым номером № , расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> Указанный многоквартирный дом с кадастровым номером № включает в свой состав две квартиры и расположен на земельном участке общей площадью 1055 кв.м с кадастровым номером № , разрешенным использованием: многоквартирный дом по адресу: <адрес> , находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. С целью улучшения жилищных условий истцом было принято решение о проведении реконструкции многоквартирного жилого дома путем возведения пристройки со стороны принадлежащей ей квартиры. Для разработки проектной документации был получен градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> от <дата> № -р, на основании которого разработан проект № «Реконструкция многоквартирного дома по адресу: <адрес> В последующем истцом с согласия остальных собственников помещений в доме на основании данного проекта была произведена реконструкция жилого дома. С целью узаконивания проведенных работ истец обратилась в Управление архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома, однако <дата> было отказано в выдаче соответствующего разрешения, в котором указано, в том числе, на необходимость проведения экспертиз проектной документации в связи с тем, что в отношении указанного объекта предусмотрено осуществление государственного строительного надзора. В соответствии с градостроительным планом земельного участка, для территории, на которой расположен многоквартирный дом, разработала документация по планировке территории, ограниченной <адрес> , <адрес> в виде проекта планировки территории, утвержденная постановлением Администрации <адрес> от <дата> № . Реконструированный жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в собственности истца, соответствует требования, установленным градостроительным регламентов, при его реконструкции не допущено нарушений противопожарных и строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется. На основании изложенного, просила удовлетворить требования.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО9

В судебном заседании истец ФИО1 , ее представитель по доверенности ФИО4 требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5 полагала, что требования удовлетворению не подлежат, ссылаясь на то, что поскольку спорный многоквартирный дом уже реконструирован, то в административном порядке легализовать его на сегодняшний день невозможно. Более того, полагала, что в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия объекта градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также факта того, что не нарушаются права и законные интересы других лиц.

Третье лицо ФИО9 в суд не явился, извещался надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, опросив специалиста ФИО6 , суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

При этом, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ от 03.07.2016 № 361-ФЗ) "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от <дата> ФИО9 , а на основании договора купли-продажи от <дата> ФИО1 приобрели в общую долевую собственность (93/211 и 118/211 соответственно) земельный участок, распложенный по адресу: <адрес> общей площадью 1055 кв.м, имеющий кадастровый № . До приобретения права собственности на указанный земельный участок ФИО9 , правообладателем 93/211 долей на него до <дата> являлась ФИО7

ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры, распложенной по адресу: <адрес> общей площадью 53,5 кв.м с кадастровым номером №

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> № -р от <дата> утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании заявления ФИО1

В соответствии с протоколом № от <дата> внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес> , согласована реконструкция части МКД, выполненная в <адрес> .

<дата> получено согласие бывшего сособственника МКД по адресу: <адрес> ФИО7 на реконструкцию всего дома путем строительства пристройки к <адрес> .

На заявление ФИО1 от <дата> о выдаче разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства Управлением архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> от <дата> вынесено уведомление № -4 об отказе в выдаче (продлении срока действия) разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в связи с непредставлением утвержденной проектной документации.

Согласно экспертному заключению по результатам обследования объекта недвижимости по адресу: <адрес> , выполненному специалистом ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО6 в 2025 году, установлено, что собственниками <адрес> по указанному адресу выполнены работы по реконструкции: демонтирована существующая деревянная одноэтажная пристройка со стороны юго-западного фасада, выполненная из деревянных конструкций, на месте демонтированной пристройки с увеличением пятна застройки возведена новая одноэтажная пристройка, в которой расположены тамбур, коридор и совмещенный санузел. В результате проведенной реконструкции площадь <адрес> увеличилась с 53,5 кв.м до 72,3 кв.м, условия проживания собственников квартиры улучшились, так как с увеличением площади квартиры в пристройке был оборудован санузел с ванной и раковиной.

Из заключения также следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> реконструированном виде соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидиологическим нормам и правилам, угроза жизни и здоровью граждан в связи с эксплуатацией и сохранением МКД в существующем виде отсутствует.

В судебном заседании специалист ФИО6 допрошена, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, свое заключение поддержала.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 6 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.-

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу ст. 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, является полномочием органа местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Из приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, следует, что отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом представленное в дело заключение специалиста ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО6 принимается в качестве допустимого доказательства, поскольку заключение по поставленным вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. От назначения по делу судебной экспертизы стороны отказались.

При таких обстоятельствах, учитывая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности на <адрес> , расположенную по адресу: <адрес> реконструированном виде общей площадью 72,3 кв.м, поскольку сохранение квартиры не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Резолютивная часть

Решил

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом общей площадью 127,7 кв.м с кадастровым номером № , расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 , паспорт № , право собственности на квартиру с кадастровым номером № , расположенную по адресу: <адрес> в реконструированном виде площадью 72,3 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в апелляционном порядке через Свердловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.А. Шершнева

Решение в окончательной форме изготовлено <дата> .