Определение по делу № 67-АПГ15-23

Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д. и Никифорова СБ.

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Акопян К А об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами и в размере их рыночной стоимости по апелляционной жалобе

Акопян К А на решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации

Александрова В.Н. объяснения представителя заявителя Шильникова Р.В.,

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской

Федерации

Установила

Акопян К.А. обратилась в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв. м, расположенного по адресу: , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование для эксплуатации здания (148 с фильтрами очистки), равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2010 г. в размере руб., и земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв. м, расположенного примерно в м по

2

направлению на северо-восток от ориентира заводоуправления, расположенного за пределами участка с адресом:

, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - размещение бытовых помещений, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января

2010 г. в размере руб.

К участию в деле привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по

Новосибирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по

Новосибирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее -

Управление Росреестра по Новосибирской области), Правительство

Новосибирской области.

Решением Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда Акопян К.А. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской

Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Новосибирской области,

Управление Росреестра по Новосибирской области, Правительство

Новосибирской области, извещённые надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской

Федерации установила следующее.

Акопян К.А, на основании договоров купли-продажи от 6 октября

2009 г. и 4 сентября 2009 г. приобрела в собственность земельные участки с кадастровыми номерами и , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 ноября 2009 г. № и от 3 марта 2010 г. № .

Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспортах, земельный участок с кадастровым номером поставлен на государственный кадастровый учёт 20 марта 2009 г., земельный участок с кадастровым номером - 10 июня 2005 г.

Оценочные работы земель населённых пунктов проведены на территории Новосибирской области на основании государственного контракта от 25 декабря 2009 г. № 169Д федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля».

В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской

3

области от 29 ноября 2011 г. № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в

Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам

Новосибирской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Новосибирской области. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 г.

и составляет руб. и руб. соответственно.

В соответствии с отчётом об оценке от 22 сентября 2014 г. № 51, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «С-ТИМ», рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами и определена по состоянию на 1 января

2010 г. в размере руб. и руб. соответственно.

Согласно экспертному заключению от 28 октября 2014 г.

№ 173/2014/Новосибирск, подготовленному Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», отчёт от 22 сентября 2014 г.

№ 51 соответствует требованиям федерального законодательства Российской

Федерации об оценочной деятельности федеральным стандартам оценки.

Заявитель, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю, обратилась с заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, о котором возник спор, определена с нарушением требований законодательства Российской

Федерации в сфере оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской

Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка

4

устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля

1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее - отчёт).

Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития

России от 20 июля 2007 г. № 254 (далее - ФСО № 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, данным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Пунктом 6 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли

Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 (далее- ФСО№ 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-

5

аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пункт 22 ФСО № 1 предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объектуаналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Согласно пункту 19 ФСО 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 в отчёте об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

6

Согласно Методическим по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка. Указанные объекты-аналоги не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объектов оценки: земельного участка с кадастровым номером и земельного участка с кадастровым номером .

В представленном отчёте об оценке земельных участков объекты оценки имеют с объектами-аналогами различные правовые режимы (объекты оценки имеют правовой режим собственность; правовой режим объектааналога № 1 также собственность; правовые режимы объектов-аналогов № 2,

№ 3, №4-аренда).

Однако в приложенных к отчётам копиях объявлений, опубликованных в журнале «Справочник по коммерческой недвижимости», по объектам аналогам содержится иная информация.

Так, объект-аналог № 1 на момент продажи находится в аренде, указано, «что идёт оформление в собственность по незавершенке».

Корректировочный коэффициент по этому объекту оценщиком не применён.

По объекту - аналогу № 4 указано на то, что договор аренды земли на стадии, что свидетельствует о незаключённости этого договора аренды.

Данные относительно прав по объектам аналогам № 2 и № 3 объявления не содержат.

Судом также установлено, что корректировка по передаваемым правам оценщиком производилась исходя из коэффициента 1,0686, который определялся оценщиков исходя из Справочника расчётных данных для оценки и консалтинга СРД № 3, 2009 г., подготовленного ООО «НПЦПО».

Среднее значение корректировки перехода от права собственности к праву аренды для земельных участков производственного назначения,

7

расположенных в центральной полосе России (городах Калуге, Рязани,

Ярославле, Московской области), рассчитано оценщиком в размере - 0,9358.

Вместе с тем объекты-оценки находятся в Сибири. Каких-либо данных относительно сопоставимости городов центральной части России с городом

Новосибирском в указанной части оценщиком в отчёте об оценке не приведено.

Кроме того, в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 2 и № 3 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По объектам-аналогам № 1, № 2, № 3 объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности.

Также объекты-аналоги отличаются от объектов оценки по виду разрешённого использования.

Так, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером - производственные базы; склады различного профиля; объекты транспорта, в том числе железнодорожные пути, площадки погрузки и разгрузки; общественные здания административного назначения;

автосалоны; автокомплексы, здания по продаже и обслуживанию автомобилей; станции технического обслуживания автомобиле;

шиномонтажные мастерские; автомойки; многофункциональные здания и комплексы объединяющие виды разрешённого использования.

В графе «разрешённое использование» таблицы «Расчёт стоимости объекта оценки № 1» по объектам-аналогам № 2 и № 4 указано «промышленное назначение», по объектам-аналогам № 1 и № 3 - «для строительства производственно-складского комплекса».

Аналогичная ситуация в отношении земельного участка с кадастровым номером , который имеет вид разрешённого использования «размещение бытовых помещений», поскольку объекты-аналоги для этого земельного участка выбраны оценщиком те же, что и для земельного участка с кадастровым номером .

При этом корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешённое использование объектованалогов не отличается от разрешённого использования объектов оценки.

Постановлением Правительства Новосибирской области № 535-п от 29 ноября 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждено 16 групп видов разрешённого использования земель населённых пунктов, и такой вид разрешённого использования, как «промышленное назначение», в этих группах отсутствует.

В приложенных к отчёту копиях объявлений о продаже объектованалогов №2 и№4 вид разрешённого использования не указан.

Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается и по размерам земельных участков.

С учётом изложенного анализ представленного отчёта об оценке

8

свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО № 1.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчёт об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

Также следует отметить, что ни в заседании суда, ни в заседании

Судебной коллегии Акопян К.А. не заявляла ходатайство о назначении и проведении по данному делу судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

Резолютивная часть

Определила

решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу АкошгаК.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи